受经济增进降速、住户住房消费意图下降、前期行业周围触顶等要素影响，2022年房地产行业通过了极度动荡的一年。行业的业务周围收窄，使得高周转形式尤其难认为继，导致房企几次暴雷，室庐交付、还款过期等表象少见多怪。而融资侧方面管控的进一步完整，以及出售周围缩量导致的库存调降需求，更使得土地市集景气进一步下跌，除了少局限资金势力较强的央国企以表，绝大局限均交由地方城投“托底”，大无数民企被迫进入了周转降速、紧缩本钱、精简周围、下降欠债的新阶段。房地产行业也正式翻过了需求增量的顶峰，走向尤其依赖住房更替和需求改观的可陆续生长形式。

　　2023年往后，跟着疫情管控的摊开，岁首房地产行业迎来了一轮前期积存需求的聚积开释。焦点和地方也昭彰地多次开释了“稳地产”信号，优化聚积供地轨造为“预供地清单”以适该当前市集处境，金融方面降准降息减轻住户融资本钱压力，允诺房价毗连下跌都会利率冲破LPR下限。地方层面正在2022年底子进步一步减弱调控并适度帮帮自住需求，可是频次与力度均一经闪现了边际低落。

　　可是相合房地产市集现实走势来看，行业供求两边均闪现了昭彰的危害偏好低落。土地市集方面固然几次闪现高溢价成交，可是从举座角度来看仍是点状回暖，只要少数焦点都会的市区优质地块可依旧热度，且上半年大无数都会未能完工预供地中的供地策划，洪量门可罗雀的远郊地块未能准期进入工地告示。新房市集方面，正在一季度以自住为主的需求开释结果之后，后续需求周围的陆续性明显下滑，上半年累计成交仍不如2022年同期。

　　正在此后台之下，咱们以为2023年都会之间的瓦解将进一步加剧，那些正在提供端当令调解、生齿目标依旧强势、进货力较强的都会将更具生长韧性，而那些前期楼市提供侧转向不实时、生齿吸纳才气不强的都会将深陷库存泥沼。企业正在都会采用上，也该当尤其珍贵分别都会之间的基础面分别，中心眷注正在近两年疫情影响之下的经济韧性较佳和提供侧调解实时的都会。正在当下这个时点上，咱们也有需要对都会的基础脸蛋标再做精细的分解，对分别都会的生长远景从头举行客观的量化评判。

　　2023年，CRIC探求核心正在积年的探求底子之上，不停将探求对象笼盖285个地级以上市，并新增供地周围调解，完整地价房价比、短期生齿增量等目标，将最新都会数据进一步更新到2022年，同时更完整了分解办法，归纳使用因子分解、合连性分解、回归分解、Ahp宗旨分解、 德尔菲法等多种数学器材，对房地产市集远景举行定量化探求，对分别都会能级的远景由来予以理解，并对远景较优都会的目标特色举行归结总结。

　　长三角都会数目低落至4个，仍是高位次都会最为聚积的都会群。上一年新跻身TOP10的合肥位次仍旧稳固，宁波因2022年市集业务周围动摇较大，正在新一年的排名中低落2个地方至11名。西安则正在对周边都会庞大的人才集聚效应胀舞下，其市区房地产供求目标展现较佳，正在新一年的排名中上升至前十。

　　整个来看，前六位仍旧是4个一线都会和成都、杭州，上海依靠行业业务周围上风，胜过北京重夺首位。而成都则是依赖良好的生齿和供求联系目标，跻身TOP3队伍，而且正在2023年上半年，其商品房和土地市集也依旧着相对较高的热度。杭州、深圳、广州名次各向后顺延一位。

　　长三角、珠三角都会圈经济势力雄厚，住户进货力强，好手业中目前不停依旧着当先的形态，生长远景排名前50的都会一经连点成片。个中长三角更是变成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型焕发都会群走廊，不单都会能级较高的一二线都会全处于排名前哨，无锡、嘉兴、常州、绍兴等都会，得益于焕发的民营经济增援，住户收入秤谌正在宇宙限造内处于当先地方，吸引了洪量表来生齿的到来，规范如金华、无锡、嘉兴、常州常住生齿都到达了户籍生齿的1.3倍以上，表来生齿购房安居的刚性住房需求陆续依旧高位。可是值得预防的是，洪量“避险”投资的涌入，使得近年局限长三角都会供求目标危害有所加大，都会排名较2022年闪现了低落，规范如无锡低落6位，温州低落4位，常州低落5位。

　　正在举座房地产投资热度陆续低迷的2023年上半年，仍有局限都会土地市集依旧了较高的热度。勾结都会基础面来看，均为规范的人才“安居”型都会，如杭州、合肥、成都、姑苏、南京等，2023年上半年均匀溢价率仍能依旧正在7%以上，个中杭州、合肥、成都均匀溢价率更是冲破了10%，其2023年新房市集供求目标也展现出了更强的韧性。

　　从资源聚积度状况来看，远景排行TOP50都会中有19个三四线.5%的GDP，均与2021年基础持平。可是正在房地产目标上展现相对较佳，就已宣告合连数据的都会展现来看，2022年TOP50都会规划性土地成交开发面积同比低落32%，较宇宙降幅幼了2个百分点，统计局口径的商品室庐成交金额均匀低落23%，更是较全行业商品室庐成交降幅幼了约5个百分点。好手业周围颠簸下行的2022年，TOP50都会房地产市集出现出了更强的市集韧性，可是鉴于目今举座行业的动摇大后台，都会内分别区域的冷热瓦解同样不成避免，大无数TOP50都会的表圈层土地和新房项目均面对着更大的去化压力挑拨。而那些土地、新房市集仍能支持必定热度的都会主城区，如成都、合肥等，若可以不停支持目今的推盘周围和扣头力度，其市区正在2023年下半年也希望走出尤其妥当的市集行情。

　　正在投资远景排名中，本文归纳探究市集容量、市集供求、进货才气等都会基础面状况，同时将高校正在校生数目、房地产开荒投资额、土地财务依赖度、底子举措投资秤谌、训导开支、五星级栈房数目等表部要素也行为环节项目举行打分行为参考，从而得出最终排名。

　　从各能级都会归纳排名状况来看，各能级都会内部排名虽有变动，譬如二线都会中成都、西安等排名昭彰进取，海口、沈阳等都会排名也闪现了下滑，导致各都会均匀排名均与昨年同期相同，一、二、三线都会之间的差异仍旧。

　　依靠着国内唯一 无二的经济和生齿首位度叠加上风，北京和上海即使正在苛刻的市集动摇检验之下，其强大的表来生齿和洪量的高收入岗亭，依旧供给了坚实的需求侧撑持，也是房地产行业投资的信念所正在。2023年上半年京沪穗深土拍市集热度仍旧高居不下。尤为值得预防的是，正在2023年供地形式转为“预供地清单”形式之后，大无数都会均未能准期完工上半年的预供地策划，可是四座一线%完工。为了支持市集热度，推广企业参拍热心，2023年上半年大无数都会正在土地拍卖时均接纳了少量高频的形式，但上海却是一次性放出了首轮拟供应的全面19宗地块，显示出了投资面临于上海土地市集的承认，年中的上海第二轮预供地固然分了两次告示，但间隔时代也正在半个月内。但必要指出的是，目前一线都会都会内部同样闪现了昭彰的冷热瓦解，市核心区域土拍高热，但远郊地块仍旧以底价成交为主，即使统一区县内的分别地块，因为出让要求和细分板块的分别，其土拍热度也会闪现明显分别，如北京2023年3月同日成交的两宗昌平宅地，即由于板块生长的浩瀚分别，一宗封顶溢价，另一宗则是底价成交。

　　二线都会均匀排名比拟上年依旧稳固，但都会内位次变动昭彰。个中最值得眷注的即是成都，排名上升3个位次跻身TOP3。关于周边都会人才庞大的吸附效应，再加上适中的房价秤谌、以及焕发的新兴经济，使得成都正在西部的人才夺取中占尽上风。正在优秀的需求增援下，成都房地产市集供求目标也得以支持正在相对壮健的限造。以2023年二季度为例，成都新房市集成交热度虽有所低落，但供求比仍旧只要0.8，横向比拟来看仍昭彰好于其他都会。且正在洪量改观项目加推的帮力之下，2023年成都新房成交均价到达了汗青新高。其它西安、南宁等区域核心都会排名也闪现了3个位次或更高的提拔。与之相对的，东三省二线都会排名陆续幼幅回落。受疫情和生齿流出等要素叠加影响，东三省住房需求亦陆续回落，哈尔滨常住生齿已跌破1000万，对周边都会的生齿吸纳速率一经比不上本身生齿向南方焕发都会的流出速率，正在东、中部省会抨击切切生齿的方向下，这些集聚了洪量东三省优质人才的二线都会，来日或更多地受到南方焕发都会的生齿吸引挑拨。

　　三四线都会均匀排名与上年持平，个中惠州展现较为越过，排名提拔7个位次，进入榜单TOP25。究其来由，一方面近年来台州经济依旧较速增进，2020年往后GDP均匀增速到达5%，处于中心都会前哨，供求联系和剩余空间目标展现较佳，均匀地价仅为房价的二成驾驭，再加之深圳资产移动带来的需求导入，使其新一年都会排名有所提拔。其它值得预防的是，面临经济增速减缓带来的需求侧挑拨，局限三四线年即早一步劈头萎缩供地周围，正在提供侧的“提前掉头”使其供求目标评判排名有所提拔，正在最新的都会排名中也得以取得更优的位次，如泉州、江门等均是云云。

　　依照各区县七普城镇化秤谌、城乡住房面积增速分别等目标，测算2983个区县城镇生齿来日十年的需求增进周围，可能取得中长远视角下中国各地级市的需求周围漫衍分别（见下图）。

　　正在区域漫衍上，可能看到北京、上海姑苏、广州深圳、成都重庆变成四大需求增进极，来日十年地级市需求增量均可到达1亿平方米以上。马上区比拟来看，东部地级市州需求增量周围相对更高，黑河-腾冲县以西的绝大无数地级市州的需求增量均幼于2000万平方米。而正在东部区域中，华中、华北，华东北部增量周围尚可的地级市更为鳞集，如河北南部、山东、河南等，这些区域的三线都会生齿相对鳞集，且城镇化生长空间较大，因而需求增量也昭彰高于宇宙均匀。

　　一、二线都会方面，来日十年本身需求增量约为28亿平方米驾驭，加上生齿呆滞流入带来的需求增进，合计住房需求约为31亿平方米驾驭，较过去五年均匀值低落约31%驾驭，与宇宙降幅相差不大。整个到都会视角来看，探究到市区和下辖县市房地产市集存正在较大分别，单比力市区需求增量周围来看，上海市排名第一，室庐需求年均增量挨近2000万平方米，乃至胜过了具有3000万常住生齿的重庆。就上海需求布局来看，以改观性需求为主，中性估计改观性需求年增可到达1400万平方米驾驭，占比到达70%。而2000万平方米驾驭的年需求增量，也大大胜过了目前上海商品室庐的成交周围，成为了2022年上海商品室庐市集走出独立行情的有力撑持。

　　重庆依靠强大的生齿基数和较低的城镇化率秤谌，其市辖区需求年增量也挨近2000万平方米，仅次于上海排正在第二。若加上其下辖县市，合计需求年增量更是胜过3000万平方米高居首位。一二线都会中较低的城镇化秤谌，为重庆带来了更大的刚性需求增进空间，全市来日十年城镇化增量带来的需求增量估计可到达7000万平方米以上，正在一二线都会中刚需增量周围最大，占重庆一切需求增量周围的份额挨近三成。

　　正在诸多要素中，一二级市集周围是剖断都会房地产市集远景最为环节的要素之一。就最新土地业务数据来看，2022年285个都会中绝大局限中幼都会的土地成交金额都正在100亿元以下，如丽江、普洱、襄阳等都会招拍挂公然出让土地成交金额乃至不敷20亿元，乃至哈尔滨、西宁、呼和浩特等都会土地成交额也不敷50亿元。正在需求周围缩减的抨击下，大局限库存高位都会的土地成交周围均明显缩减，与之合连的投资时机也随之删除。

　　成交金额胜过200亿的都会仅占18%，个中高于1000亿的都会仅有10个，合计占比不敷4%。这些土地成交额仍能依旧必定周围的都会基础为上海、杭州、北京等一二线都会及无锡、南通等强三线都会。因都会基础面尚可，仍能依旧必定的土地业务周围。

　　2023年往后，固然一季度新房市集成交周围有所转暖，可是二季度市集热度昭彰降温，大局限都会土地市集业务仍趋于庄重。比拟CRIC中心监测的100个都会的宅地成交金额和室庐成交额之比（以下简称地房业务额之比）来看，2022年上半年这一均匀比值尚有41.7%，可是正在2023年上半年仅为28.2%，土地市集投资热度的低落由此可见一斑。

　　就规范都会来看，中心都会中仅南京、天津等少数都会的地房业务额之比高于2022年同期，但也合键是基期数值过低所致，2023年上半年的地方业务额之比也正在30%以下。其余大无数都会2023年的地房业务额之比均较2022年同期有所低落。

　　即使是2023年上半年二线都会中新房和土地成交热度首屈一指的杭州，其2023年上半年地房业务额之比也仅为42%，较2022年同期低落了50个百分点。正在商品室庐业务额同比增进胜过700亿的状况之下，房企正在提供侧中心眷注的仍旧是内圈层优质地块，关于表圈层去化速率预期大凡的地块仍旧眷注度不高，上半年远郊地块也多为底价成交，而且正在2023年7月的第七轮土拍中，杭州还闪现了流拍地块。

　　勾结都会的投资远景改观来看，TOP20都会中远景提拔（含持平）的有两类，一类是新房市集供求目标相对较佳，且土地市集周围目标韧性较强的都会，如成都、天津等。另一类则是合键来自于剩余空间的改观，如福州、惠州等，得益于相对较低的地价房价比，再加之需求流入的撑持，使得这些都会正在趋于落伍的投资后台之下，都会远景排名较上一年有所上升。

　　受都会周围扩张、消费秤谌较高、房价高企等要素影响，2020年往后四大一线都会生齿增速昭彰放缓，四城2022年常住生齿较2021年均有分别水平的删除，个中上海市2022年常住生齿降至2475.89万人，较2021年删除了13.54万人，是四个一线都会中常住生齿减量最多的都会；其次是广州，2022年常住生齿删除了7.65万人；北京和深圳降幅稍幼，折柳删除4.3和1.98万人。

　　即使是正在2022年室庐出售增速大幅下滑的后台之下，一线都会的土地消化周期仍正在相对较低秤谌。整个都会来看，除深圳表，其余三个一线都会库存压力均呈低落趋向，北京的消化周期降至2年，室庐用地提供周围差不多餍足近两年的市集需求。上海土地出售周期缩短至3.08年，展现相对平衡，可是勾结狭义消化周期来看，上海绝大局限区域商品室庐依旧较速的流速，仅崇明和金山等少数区域面对较大的库存压力，商品室庐消化周期均正在15个月以上，其余区域商品室庐去化周期多数正在8个月以下。广州土地消化周期降至3.54年，举座来看供地周围足够裕如，但分别区域的冷热分别已经较大，越秀、番禺、花都等区域库存压力已经较大、商品室庐消化周期均正在20个月以上。

　　综上来看，一线都会市集需求侧周围及市集抗危害才气依旧是其他能级都会难以企及的，迥殊是疫情影响下楼市需求侧的妥当，更能阐发一线都会的市集韧性实足。另一方面，从2023年上半年的土拍举行状况来看，一线都会中北上广深均进入成交金额TOP20榜，排列第1、3、4和12位，北京成交金额超千亿，夺得榜首。房地产企业依旧对一线都会的优质地块报以充满信念。因而，一线都会的投资远景已经位居宇宙各能级都会之首。

　　据七普统计数据，我国不少大都会城镇化率生长一经挨近或胜过焕发国度80%的均匀秤谌。以二线都会为例，目前均匀城镇化率一经到达了80%，厦门、太原、南京、天津等地城镇化率更是到达了85%以上，探究到耕地红线和城郊平衡生长等要素，来日这些大都会城镇生齿或可进一步推广，但城镇化率进一步提拔的空间一经很幼。

　　从2020-2022年规范大中都会城镇化率增进幅度来看，近两年大中都会城镇化率增速一经昭彰放缓。恰是因为二线都会城镇化率已达高位，来日增进空间有限的后台下，都会探求也更必要眷注短期的常住生齿总量变动。二线年新增生齿数目位居宇宙 第一，超越了杭州、西安、成都等都会，可是长沙2022年生齿增进速率较2021年新增生齿数目的19.14万一经昭彰放缓。正在目前国内生齿一经闪现负增进的状况下，各大都会都面对一个生齿增进速率低落的实际，估计来日几年，国内合键都会生齿增进将陆续低落，这些都会的住房需求周围或将不停低落。意念之中地，长春、天津等都会常住生齿均闪现萎缩，正在我国2022年出生生齿初次跌破切切、正式步入生齿负增进国度的大后台下，生齿老龄化越过、经济逐鹿力低落的东北，面对的常住生齿萎缩挑拨也将更为苛刻。

　　據七普披露統計數據，我國一切住戶的人均住房面積一經到達了41平方米以上，人均住房套數也到達了1.2套，從總量上來看一經不缺房。可是都會的人均住房面積只要36.5平方米，相較歐美煥發國度而言仍有較大生長空間。分都會能級來看，一二線平方米。形成兩者分別的合鍵來由，是一二線都會市轄區會集了洪量活動生齒，占常住生齒總量勝過四成的活動生齒，大大拉低了一二線都會人均住房面積。單論市轄區人均住房面積，一二線平方米，遠低于三線都會市轄區的均勻秤谌。

　　整個都會來看，重慶依靠強大的生齒基數和較低的城鎮化率秤谌，其市轄區需求年增量也挨近2000萬平方米，正在二線都會中居于首位。若加上其下轄縣市，合計需求年增量更是勝過3000萬平方米。較低的城鎮化秤谌爲重慶帶來了更大的剛性需求增進空間，全市來日十年城鎮化增量帶來的需求增量估計可到達7000萬平方米以上，正在二線都會中剛需增量周圍最大，占重慶一切需求增量周圍的份額挨近三成。

　　2022年百強房企終年拿地總金額約爲1.65萬億，同比降幅高達57%。正在舉座投資下行的狀況下，三四線個百分點，房企投資陸續依舊回歸至一二線的態勢。從百強房企正在三四線都會投資的都會數目來看，也昭彰出現逐年低落的趨向：2018年，百強房企拿地的三四線年，百強正在三四線%。

　　細分至區域層面，長三角、珠三角因爲區域舉座經濟基礎面較好，且三四線都會與焦點一二線都會之間市集聯系性高度合連，正在本輪投資“落潮”中展現相對堅挺。

　　中西部、環渤海區域固然眷注度不足長、珠三角：但因爲地區面積大、都會限造廣，現實上成交周圍陸續較大，更加中西部都會正在2018年從此陸續占三四線都會成交的四成以上。

　　參照國際履曆，一個國度的城鎮化率位于30%至70%的區間時，大凡以爲城鎮化率會處于較速生長區間，可是就中國宇宙城鎮化率的生長速率來看，2001-2017年宇宙城鎮化率從36%上升至60%，功夫城鎮化年無間正在每年1.4個百分點駕馭的速率上下動搖增進，2018年後城鎮化率生長速率才閃現了下滑，以此行爲各行政單元的增進速率並不適宜。爲此，咱們應用了各省份2005年往後城鎮化率增速對各都會城鎮化率舉行擬合，可能看到城鎮化率秤谌正在30%以下時增進速率較慢，而正在30%-50%駕馭區間增速最速，均勻到達了年增1.5個百分點駕馭，而正在城鎮化率挨近90%時，城鎮化率增速一經挨近0。

　　據此對來日十年縣級行政區城鎮生齒舉行估算，就城鎮化率變動脹舞生齒增進的口徑來看，若來日十年新增城鎮生齒約爲1.1億人，個中僅25%位于市轄區，勝過四分之三的城鎮生齒增進將由龐大的縣域功績，城鎮生齒增量空間挨近9000萬人。雖然，正在生齒陸續遷移後台之下，個中局限本應正在縣市增進的城鎮生齒將向經濟更爲煥發的市轄區活動，可是正在活動生齒跨省遷移刪除，省內遷移推廣的大後台之下，諸如北京、上海、南京、姑蘇等一二線都會生齒呆滯流入速率一經大大低落，這一影響將較2000-2020年間大爲刪除，來日十年，城鎮生齒增進以縣域爲主的形式一經基礎確定。而且就住房需求角度而言，因城鎮化率秤谌上升而帶來的增量城鎮生齒，意味著這些人一經擁有當地戶籍，就購房需求角度而言，正在衡宇置換、舊改拆遷等資産性收入方面更擁有支出力上風，當地“鄉-城”活動生齒正在置業方面也更爲堅決，合連需求也更爲值得眷注。

　　广州市筹划和天然资源局合于印发进一步优化审批供职机造惠企利民督促经济社会生长若干设施（第三批）的告诉